「この物件、利回り8%って書いてあるんですが、どう思いますか？」
不動産投資の相談でよく見せていただく広告です。8%という数字は確かに魅力的ですが、そこには注意が必要です。その「利回り」が何を意味しているかを理解しないと、思わぬ落とし穴にはまります。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回り（グロス利回り）は、「年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100」で計算します。シンプルですが、空室・諸経費・修繕費は一切考慮されていません。
実質利回り（ネット利回り）は、管理費・固定資産税・修繕費・空室損失などを差し引いた実態に近い数字です。一般的に表面利回りより1〜3%低くなることが多いです。
空室リスクは必ず織り込んで
「満室想定」で計算された利回りは、現実とかけ離れていることがあります。入居率80〜90%で試算するのが現実的です。地方の物件では空室率がさらに高くなるケースもあります。
利回りだけで物件を選ばないで
- 立地：駅から徒歩何分か・周辺の賃貸需要はあるか
- 築年数・修繕履歴：大規模修繕が近い物件は予想外の出費がかさむ
- 賃貸需要：人口減少エリアでは将来の空室増加リスクが高い
「利回りが高いから良い物件」ではありません。高利回りには、それなりのリスクが隠れていることが多い。不動産投資は高額な買い物ですから、事前に必ずFP・不動産専門家に相談することをおすすめします。